Жангельды Сулейманов

Момент прекращения права собственности на недвижимое имущество

Recommended Posts

А что про ст.118 ГК забыли, Анатолий? :smile: Подозреваю, ее п.п.1 и, особенно, 2 не очень вписываются в Ваше построение.

Помню. :) Законодатель слизал ее с ГК РФ (ст. 219), как впрочем, и ст. 1 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» со ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Причем в ч. 1 ст. 2 ФЗ также прямо указывается, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Россияне приняли указанную норму в целях защиты интересов кредитных учреждений, еще до революции такие положения имелись в гражданском праве РФ.

С техникой изложения конечно перемудрили. Необходимо было снизить до минимума возможность споров в указанной сфере. Наши слизали положения.

Однако суть не меняется. Регистрация есть процедура признания и подтверждения уже существующего права. Которое подкреплено правоустанавливающими документами. Регистрация же дает возможность получить документ защиты - правоудостоверяющий. Право возникает в результате исполнения встречных обязательств вытекающих из предмета сделки. Регистрация необходима для признания этого права государством.

Может ли существовать такое право без регистрации - безусловно может. Пример тому, предусмотренный ч. 1 ст. 9 ГК РК такой способ защиты прав, как его признание. Широко распространены, как у нас, так и в РФ, иски о признании права собственности. Есть упоминание о наличии права и в отсутствие регистрации и в НП ВС РК "О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище". Так согласно ч. 4 указанного постановления право распоряжения жилищем у приобретателя возникает с момента государственной регистрации права собственности. Собственник, совершивший сделку по отчуждению жилища в установленной форме, не вправе впоследствии им распорядиться, поскольку указанное жилище является предметом исполненного обязательства, а покупатель, не совершивший государственную регистрацию, признается его законным владельцем.

Изменено пользователем Анатолий Утбанов

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

все продавцы смогут после ДКП и до регистрации договора продавать имущество бесчетное количество раз, и еще и владеть имуществом и еще и сдавать в аренду

Так ведь это и не редкость, к сожалению. Вот, у меня сейчас как раз такое дело - были сделаны дубликаты, и дважды продана дорогая квартира разным покупателям.

Ну а насчет владения и т.д. - при заключении договора купли-продажи стороны принимают на себя определенные обязательства. Соответственно, исполненным договор может быть только после фактической передачи объекта недвижимости покупателю. А значит, владеть и пользоваться продавец имеет право только до того, как передал.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Анатолий смог сформулировать то, что я хотел написать. Регистрируется право, которое возникло ранее, в момент заключения ДКП.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Так в силу п. 6 ст. 1 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» государственная регистрация прав на недвижимое имущество (далее - государственная регистрация) - обязательная процедура признания и подтверждения государством возникновения, изменения или прекращения прав (обременении прав) на недвижимое имущество и иных объектов государственной регистрации в правовом кадастре в порядке и сроки, установленные настоящим Законом и иными законами.

Если говорить иными словами – государственная регистрация прав на недвижимое имущество это ничто иное, как процедура признания и подтверждения уже возникшего, прекратившегося или изменившегося права.

Согласно ст. 3 указанного Закона возникновение, изменение и прекращение прав (обременении прав) на недвижимое имущество, а также юридические притязания являются объектами государственной регистрации.

Целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество является организация и упорядочение отношений в правовой сфере, а также обеспечение защиты права собственности.

Статьей 235 ГК РК перечислены основания приобретения права собственности – это сделки об отчуждении имущества, переход в порядке наследования, правопреемства, реквизиция, национализация, паенакопление и пр.

Совершенно с вами согласна!

В вопросах уплаты налога на землю я руководствовалась такими же понятиями но только ссылками на Земельный Кодекс. А теперь вижу что и в других отраслях права есть вполне законные основания, чтобы платить налог по факту владения имуществом невзирая на бумаготворчество по его оформлению.

Спасибо всем юристам за обсуждение и основания из НПА. Нам (финансистам) их очень не хватало. :hi:

Читая НПА иногда понимаешь, что бытие не дружит с сознанием.... :sad:

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

С техникой изложения конечно перемудрили. ... Наши слизали положения.

Однако суть не меняется. Регистрация есть процедура признания и подтверждения уже существующего права. Которое подкреплено правоустанавливающими документами.

Я понимаю Ваши доводы, Анатолий. В какой-то части согласен с ними. Но мы имеем, что имеем - основополагающие нормы ГК о том, что право возникает, изменяется и прекращается с момента соответствующей регистрации. Это - закон. Все остальное - наши мысли и домыслы.

На мой взгляд, роль регистрации не только в подтверждении/признании права, но в самой необходимой фиксации юридического факта возникновения/изменения/прекращения факта. Ранее я уже упоминал про свои сомнения в том, что в реальности объектами недвижимости можно "фактически обладать". Объект недвижимости невозможно, как любую иную вещь, забрать у продавца, кинуть в авоську и исполнять все правомочия его собственника. Я считаю регистрацию прав необходимым элементом процедуры правоустановления.

В качестве аналогии предлагаю рассмотреть ситуацию с переходом прав на дематериализованные ценные бумаги: можно сколько угодно заключать/перезаключать договоры, но до тех пор, пока права нового собственника не будут зафиксированы в реестре держателей ЦБ, он не станет таковым для эмитента.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Так ведь это и не редкость, к сожалению. Вот, у меня сейчас как раз такое дело - были сделаны дубликаты, и дважды продана дорогая квартира разным покупателям.

Ну а насчет владения и т.д. - при заключении договора купли-продажи стороны принимают на себя определенные обязательства. Соответственно, исполненным договор может быть только после фактической передачи объекта недвижимости покупателю. А значит, владеть и пользоваться продавец имеет право только до того, как передал.

вот именно, на практике покамест ты не зарегистрировал права на недвижимость ты не собственник недвижимости для государства. покупатель всего лишь владеет недвижимостью и все. хотя тут есть один+, у нас есть работа))))

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Совершенно с вами согласна!

В вопросах уплаты налога на землю я руководствовалась такими же понятиями но только ссылками на Земельный Кодекс. А теперь вижу что и в других отраслях права есть вполне законные основания, чтобы платить налог по факту владения имуществом невзирая на бумаготворчество по его оформлению.

Спасибо всем юристам за обсуждение и основания из НПА. Нам (финансистам) их очень не хватало. :hi:

Читая НПА иногда понимаешь, что бытие не дружит с сознанием.... :sad:

Полин, я так понимаю, что для налога на имущество право собственности вторично, так как объектом налогообложения являются основные средства, учитываемые по МСФО. То есть, если по МСФО актив выбыл и не учитывается с момента подписания акта приема передачи, независимо от регистрации недвижимости покупателем

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Полин, я так понимаю, что для налога на имущество право собственности вторично, так как объектом налогообложения являются основные средства, учитываемые по МСФО. То есть, если по МСФО актив выбыл и не учитывается с момента подписания акта приема передачи, независимо от регистрации недвижимости покупателем

По МСФО так.

НК мудрит с понятиями. А именно на его (НК) основании, налоги устанавливаются, определяются, заявляются и платятся.

Поэтому голову ломаем..... :blink:

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

1. Объектом налогообложения для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц являются находящиеся на территории Республики Казахстан:

1) здания, сооружения, относящиеся к таковым в соответствии с классификацией, установленной государственным уполномоченным органом в области технического регулирования, и учитываемые в составе основных средств или инвестиций в недвижимость в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности и требованиями законодательства Республики Казахстан о бухгалтерском учете и финансовой отчетности;

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Налоговый кодекс игнорирует регистрацию права у покупателя. Для Налогового кодекса важнее учет недвижимости по МСФО, и понятия поступление и выбытие. То есть, если недвижимость выбыла и не учитывается у налогоплательщика, то независимо от регистрации/нерегистрации недвижимости покупателем, у продавца отстуствует и объект обложения, и конечно исчисление и уплата налога.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Я понимаю Ваши доводы, Анатолий. В какой-то части согласен с ними. Но мы имеем, что имеем - основополагающие нормы ГК о том, что право возникает, изменяется и прекращается с момента соответствующей регистрации. Это - закон.

Анологичные нормы содержаться и в п. 2 ст. 8, а также в п. 2 ст. 223 ГК РФ.

п. 2 ст. 8

2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

п. 2 ст. 223 ГК РФ.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

При этом, если следовать изложению п. 2 ст. 8 ГК РФ, права на объект недвижимости, какой бы то ни было, если оно подлежит государственной регистрации возникает исключительно с момента его государственной регистрации. Другого не дано.

Касательно возможности совершения n-ного количества сделок в отношении недвижимости, фактический выбывшего из права владения и пользования и в отношении которого исполнена встречное обязательство, то тут правовые механизмы реализации защиты прав законодательством определены в виде возможности признания последующих сделок недействительными, вплоть до уголовного преследования по фактам мошенничества недобросовестного продавца (ст. 177 УК РК).

Один из основополагающих принципов гражданского права - об обязательности для исполнения сторонами заключенного договора, от которого и оттолкнулся в п. 4 НП ВС РК упомянутый Анатолием, является решающим и справедливым фактором при решении споров, связанных с защитой де юре не возникшего права собственности.

Изменено пользователем KZ Lawyer

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

По МСФО так.

Подозреваю, что и само право собственности не имеет значения для признания имущества активом - ни по МСФО, ни по ст.13 ЗРК о бух.учете. :smile:

Важны только 2 свойства имущества для признания его активом: 1) контролирование имущества субъектом учета, 2) предполагаемое получение будущей экономической выгоды от имущества.

С таким подходом в состав основных средств следует включать и имущество, находящееся у субъекта по иным основаниям, нежели право собственности: аренда, безвозмездное пользование, etc, etc, etc.

Получается, коллеги, мы совсем беспричинно пытаемся увязать вопросы нюансов налогового учета и момента возникновения прав... :smoke: ...если иное не вытекает из норм самого налогового законодательства (как, к примеру, в случае земельного налога). :tounge:

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

вопросы нюансов налогового учета и момента возникновения прав...

А кто может пояснить в ситуации с переходом ПС на объекты недвижимости от одной компании к другой момент возникновения обязательств налогоплательщика по снятию/постановке объектов налогообложения на учет:

5]
Статья 577. Постановка на регистрационный учет по месту нахождения объектов налогообложения и (или) объектов, связанных с налогообложением

3. Индивидуальные предприниматели и юридические лица, имеющие на праве собственности, постоянного землепользования, первичного безвозмездного временного землепользования, временного возмездного землепользования, временного владения и пользования, доверительного управления объект налогообложения и (или) объект, связанный с налогообложением, обязаны в течение десяти рабочих дней с даты возникновения таких прав представить налоговое заявление, указанное в пункте 2 настоящей статьи, для постановки на регистрационный учет в налоговом органе по месту нахождения объекта налогообложения и (или) объекта, связанного с налогообложением.

5]
Статья 578. Снятие с регистрационного учета по месту нахождения объектов налогообложения и (или) объектов, связанных с налогообложением

1. Снятие налогоплательщика с регистрационного учета по месту нахождения объектов налогообложения и (или) объектов, связанных с налогообложением, производится налоговым органом при условии исполнения налогового обязательства, возникшего по объектам налогообложения и (или) объектам, связанным с налогообложением, в следующих случаях:

<a name="SUB5780101">1) прекращение права собственности, постоянного землепользования, первичного безвозмездного временного землепользования, временного возмездного землепользования, хозяйственного ведения, оперативного управления на объекты налогообложения и (или) объекты, связанные с налогообложением, - на основании сведений уполномоченных государственных органов, осуществляющих учет, регистрацию объектов налогообложения и (или) объектов, связанных с налогообложением, если иное не установлено настоящей статьей;

3. Юридическое лицо, у которого прекращено право собственности, постоянного землепользования, первичного безвозмездного временного землепользования, временного возмездного землепользования, хозяйственного ведения, доверительного или оперативного управления, по договору концессии, на объект налогообложения и (или) объект, связанный с налогообложением, обязано подать в налоговый орган по месту нахождения объекта налоговое заявление для снятия с регистрационного учета по месту нахождения объекта налогообложения и (или) объекта, связанного с налогообложением, в течение десяти рабочих дней с даты прекращения такого права на объект, если иное не установлено настоящей статьей.

4. К налоговому заявлению, представленному для снятия с регистрационного учета по месту нахождения объекта налогообложения и (или) объекта, связанного с налогообложением, прилагаются нотариально засвидетельствованные копии документов, подтверждающих прекращение права владения, пользования и (или) распоряжения на объект налогообложения и (или) объект, связанный с налогообложением.

По снятию, вроде все достаточно категорично - "по сведениям уполномоченного органа", т.е. я так понимаю, именно с учетом регистрации прекращения ПС в уполномоченном органе. А по постановке? - опять "с даты возникновения права" ...

Другими словами, когда компания Б, получившая объект, но не зарегистрировавшая свое ПС, должна поставить его на налоговый учет? И - получится ли это сделать, если объект еще не снят с учета компанией А в связи с отсутствием сведений о прекращении ПС?...

Поясню - речь идет о "тяжелом" случае, когда объекты переданы, приобретатель их вовсю использует, но ПС не будет зарегистрировано очень долго в виду имеющихся обременений...

Изменено пользователем Миссис Хадсон

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Поясню - речь идет о "тяжелом" случае, когда объекты переданы, приобретатель их вовсю использует, но ПС не будет зарегистрировано очень долго в виду имеющихся обременений...

Я свое мнение выразил выше: поскольку плательщиком земельного налога является юридический собственник, то в Вашем "тяжелом" случае платить его следует продолжать продавцу до тех пор, пока "тяжелый" случай не прекратится.

Это условие, похоже, не относится к уплате налога на имущество, осуществляемой лицом, фактически контролирующим имущество.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Так в силу п. 6 ст. 1 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» государственная регистрация прав на недвижимое имущество (далее - государственная регистрация) - обязательная процедура признания и подтверждения государством возникновения, изменения или прекращения прав (обременении прав) на недвижимое имущество и иных объектов государственной регистрации в правовом кадастре в порядке и сроки, установленные настоящим Законом и иными законами.

Если говорить иными словами – государственная регистрация прав на недвижимое имущество это ничто иное, как процедура признания и подтверждения уже возникшего, прекратившегося или изменившегося права.

Помимо этого, ст. 7 этого же Закона указывает:

Статья 7. Правовое значение государственной регистрации

1. Права (обременения прав) на недвижимое имущество в соответствии со статьями 4, 5 и 6 настоящего Закона, подлежащие обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено настоящим Законом и иными законодательными актами.

Т.о. само возникновение прав на недвижимое имущество связано с государственной регистрацией их, а не так, что государственная регистрация просто подтверждает и признаёт уже возникшее право. Госрегистрация, как я понимаю, в том числе и создаёт право на недвижимое имущество. При этом договор о купле-продажи, видится мне, для госрегистрации является всего лишь основанием для госрегистрации прав на недвижимое имущество, а не самостоятельным актом, создающим права и обязанности. Как-то так.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

само возникновение прав на недвижимое имущество связано с государственной регистрацией их, а не так, что государственная регистрация просто подтверждает и признаёт уже возникшее право. Госрегистрация, как я понимаю, в том числе и создаёт право на недвижимое имущество. При этом договор о купле-продажи, видится мне, для госрегистрации является всего лишь основанием для госрегистрации прав на недвижимое имущество, а не самостоятельным актом, создающим права и обязанности.

Правильное движение мысли:) За исключением того, что на основе договора все же возникают гражданские права и обязанности, - только обязательственного, а не вещного характера. Вещным, со всеми вытекающими правомочиями для его субъекта, право становится после его регистрации. В этом и разница.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Гость
This topic is now closed to further replies.

  • Сейчас на странице   0 пользователей

    Нет пользователей, просматривающих эту страницу

  • Предстоящие события

    Предстоящие события не найдены
  • Recent Event Reviews